법무사 2차 부동산 등기법 주요쟁점 11.대리인에 의한 등기신청

서설

 

 

부동산 등기신청은 신청인 본인이 아닌 신청인이 처분 권한 혹은 등기신청등을 위임한 대리인도 할 수있다. 특히 단독으로 법률행위를 할 수 없는 미성년자의 경우 법정대리인 이 등기신청를 하게 된다. 또한 일정한 경우 자격자 대리인이 등기의무자와 등기권리자 쌍방를 대리 할 수도 있다. 이때 대리인의 등기 신청 행위는 민법상 대리인에 관한 규정등이 유추적용 된다. 이렇게 등기신청을 대리하는 대리인의 경우에 등기신청서 제출시 대리인임을 현명하는 서면과 대리인의 인감 증명서등을 제출하여 위임의 진정성을 확인받아야 한다.

임의대리인(자격자 대리인)

등기 신청인은 자기 의사로 등기 신청 혹은 부동산 처분권한을 대리인에게 위임 할 수 있다. 이때의 대리인에 자격자 대리인은 당연히 포함되며, 선례는 자격자 대리인의 출입사무원 역시 등기신청서를 등기소에 직접 제출 할 수 있다고 판시하였다.이렇게 부동산 처분권한 혹은 등기신청 절차를 위임받은 대리인은 민법상 선량한 관리자의 주의의무로 본인의 의사대로 등기 신청 절차를 처리하여야 한다.

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한편 등기신청의 경우에 한 대리인이 등기의무자와 권리자 모두를 대리 할 수 있다. 이 경우의 대리인은 어느 한쪽 당사자로 부터 기존의 위임과 다른 방식의 업무처리를 요구 받은 경우에 다른 당사자에 이에 동의하는 지 여부를 반드시 물어보아야한다. 만일 다른 당사자가 이에 동의하지 않거나 연락이 되지 않는 경우 등에는 기존에 위임받은 방식대로 등기 신청 절차를 진행하여야 한다.

법정대리인 과 특별대리인

 

 

미성년자의 등기신청 행위는 기본적으로 법정대리인인 친권자가 하는 것이 원칙이다. 친권자 2명인 경우에는 공동으로 대리하여야 하지만, 법률상 혹은 실질적으로 어느 한명이 친권을 행사 할 수 없는 경우에는 나머지 한명이 대리하여야 한다.

다만 이해가 상반되는 경우에는 친권자가 아닌 법원등에서 선임한 특별대리인이 등기신청을 대리하여야 한다.이때 말하는 이해 상반 행위란 법정대리인 혹은 다른 미성년자에게는 이익이 되지만, 대리 신청을 위임한 미성년자에게는 불이익이 되는 경우를 말하며, 이때 실제 의도와는 무관하게 등기상의 이익/불이익 여부로 이해상반에 해당하는지 여부를 가리게 된다.

미성년자의 부동산을 친권자에게 증여하는 행위, 미성년자와 친권자가 공동으로 소유하고 있는 부동산에 친권자의 채무를 담보하기 위해 근저당을 설정하는 행위,미성년자와 친권자가 함께 상속분할협의에 참여하는 경우등은 이에 해당한다. 하지만, 친권자가 미성년자 에게 부동산을 증여하는 행위, 친권자와 미성년자가 상속분할 협의에 참여하지만 친권자가 상속을 포기한 경우애는 이에 해당하지 않는다.