법무사 2차 부동산 등기법 주요쟁점 16.변경/경정 등기

서설

 

 

부동산 등기는 물권 변동 등 실제 발생한 사실을 기입하여 당사자 간의 거래의 안정성을 높여주는 역할을 한다. 따라서 원시적/ 후발적 원인으로 인해 실제 사실과 다른 사실이 등기부에 기입된 경우에는 이를 시정하여야 한다. 이때 등기사항 일부에 대해 후발적 사유로 인한 불일치가 발생한 경우에는 변경 등기를, 처음부터 등기사항 일부를 착오로 기입한 경우에는 경정등기를 하게 된다. 성질상 변경등기와 경정등기는 현재 효력이 있는 등기만을 대상으로 하며, 등기 명의인이 이미 사망한 경우나 원인 무효인 등기의 경우에는 변경/경정 등기가 아닌 말소 등기의 방식으로 처리하여야 한다.

변경등기

등기사항의 일부가 후발적 원인으로 실제 사실과 불일치 하는 경우에 해당 사항을 실제 사실과 일치 시켜 기입하는 등기를 말한다. 가장 대표적으로 부동산 소유자가 이사를 가서 그 주소가 변경된 경우나 법인 대표자가 변경되는 경우가 그 예시이다. 또한 근저당권자가 해당 근저당권의 원인이 되는 채권을 양도한 경우에 근저당권자를 변경하는 등기 또한 변경등기에 해당한다.

 

변경등기를 하기 위해서는 기본적으로 등기 사항의 일부에 대한 불일치가 발생하여야 한다. 만일 등기 사항 전부가 실제 사실과 일치하지 않는 경우에는 말소등기의 방식을 취하게 된다. 

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이 경우 일부에만 불일치가 발생한 것 이기 때문에 변경 등기 전후로 등기의 동일성이 유지되어야 한다. 따라서 지상권이 전세권으로 변경되는 것과 같이 권리의 성질이 변하는 경우나 소유권자가 변경되는 경우 에는 변경등기가 적용되지 않고 이전등기의 방식을 취한다.

 

등기관의 직권 변경등기

등기관은 등기신청서를 검토한 결과 변경등기 사항이 발견 된 경우에는 이를 직권으로 변경등기 처리하게 된다. 예를 들어 갑이 을에게 x부동산의 소유권을 이전해주는 등기를 처리하는데 갑의 주소가 변경된것으로 확인된 경우에 등기관은 직권으로 갑의 표시를 변경하는 등기를 하게 된다. 이 경우 당사자는 변경등기를 신청할 필요는 없지만, 변경의 원인을 증명하는 서면을 첨부서면으로 제공하여야 한다.

 

경정등기

경정등기는 등기관이 등기기입시 부터 착오로 인해 실제 사실과 다른 등기를 하였을 경우 이를 시정하여 기입하는 등기를 말한다. 예를 들어 소유권이전등기시  등기명의인의 이름이 잘못 기입된 경우이다. 경정 등기는 당사자의 신청에 의해서도 가능하며, 착오 사안을 발견한 등기관은 직권으로 경정 등기를 하여야 한다.

 

관련문제:일부말소 의미의 경정등기

등기 사항의 일부가 실제 사실과 맞지 않을 때는 경정등기의 방식으로 처리하게 되지만 실질적으로 그 등기는 일부말소의 성격을 지니게 된다. 따라서 이러한 경정등기는 이해관계있는 제3자의 승낙서가 첨부된 경우에만 가능하다. 후순위 권리자의 경우에는 부기등기 요건이 되지만, 경정등기의 대상이 되는 권리를 목적으로 하는 등기명의인의 경우에는 수리요건이 된다.